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Devolución de los gastos de la escritura de hipoteca

Devolución de los gastos de la escritura de hipoteca

Devolución de los gastos de la escritura de hipoteca

Una sentencia del Tribunal Supremo ha declarado nulos varios de los gastos pagados por los hipotecados y abre las puertas para que los consumidores puedan recuperarlos. Por lo tanto, se puede reclamar los gastos de notaría y de registro, entre otros. Para exigirlos, conviene acudir en primer lugar al servicio de atención al cliente de la entidad bancaria, y en caso de no obtener respuesta satisfactoria, recurrir a los tribunales.

 

¿Que ha cobrado el banco y no debería haberlo hecho?

Cuando se constituye una hipoteca, es habitual que la entidad bancaria cargue sobre el cliente todos los gastos que se derivan de la escritura del préstamo. En general, cobra al consumidor gastos como la factura del notario, la del registro de la propiedad, los gastos de la gestoría que tramita la escritura, el recibo de tasación del piso o el impuesto de actos jurídicos documentados.

La mencionada sentencia del Supremo afirma que no se ha procedido correctamente y que es el banco el que debe hacerse cargo de estos gastos. El motivo de esto es que, la entidad bancaria es la parte que tiene más interés en hacer la escritura del préstamo con garantía hipotecaria, ya que es la que presta el dinero. Además de eso, el arancel de notarios y registradores expresa que quien tiene la obligación de pago es la persona o entidad a cuyo favor se inscribe un derecho o quien solicita una certificación, es decir, la entidad bancaria, ya que es la beneficiada de realizar el préstamo con garantía hipotecaria.

 

¿Cómo se si me han cobrado de más?

Debemos leer la escritura del préstamo hipotecario y localizar una cláusula dónde se estipule que todos los gastos derivados de la escritura del préstamo con hipoteca correrán a cargo del cliente.

Devolución de los gastos de la escritura de hipoteca

Devolución de los gastos de la escritura de hipoteca.

 

¿Quién puede reclamar estos gastos?

Se puede reclamar siempre que se tenga la hipoteca vigente o si el último abono se hizo dentro de los cuatro años anteriores a la fecha de la sentencia, es decir, si se terminó de pagar después del 23 de diciembre de 2011.

 

 

 

 

 

Pasos para reclamar

Después de comprobar que en la escritura aparece la cláusula estipulando que el cliente deberá correr con esos gastos, lo primero que se debe hacer es acudir al defensor del cliente de la entidad bancariacon la que se tiene la hipoteca. Es necesario, en todos los casos que se la persona la que haga la reclamación

Lo más habitual es que la entidad bancaria no tiene en consideración la reclamación. Si esto pasa, cuando hayan transcurrido dos meses sin respuesta, o si ha sido negativa, se puede proceder a la reclamación judicial.

Para efectuar la reclamación judicial con éxito será necesario aportar una copia de las facturas abonadas al notario, registro, gestoría, tasación e impuestos, y la escritura del préstamo. Si no se dispone de estos documentos, es preciso obtener duplicados para poder reclamar.

Judicialmente se deberá solicitar la nulidad de la cláusula por ser abusiva y que restituyan los gastos pagados. No obstante, no todo el mundo puede reclamar la misma cuantía, pues este importe varía según el importe del préstamo. Además, también puede depender de la comunidad autónoma en que se localice el inmueble hipotecado.

 

¿Cómo tributa lo que devuelve el banco?

Una vez estimada la demanda por un tribunal hay que declara la cantidad que se percibe en el IRPF. Si el contribuyente se deduce estos gastos porque formaban parte de la deducción por vivienda habitual, se deberá realizar una declaración complementaria para minorar el importe de lo que se ha deducido.

 

Visto en: http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2017/01/19/224867.php?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=eroski-consumer%2Fvivienda

Cláusula suelo: 5 cosas que debes saber

Cláusula suelo: 5 cosas que debes saber

 

  1. ¿Qué es la cláusula suelo?

La cláusula suelo consiste en una condición estipulada por el banco que impide que los hipotecados puedan beneficiarse de la caída del Euríbor mensualmente. Supone un límite al tipo de interés mínimo que se debe pagar, aunque el tipo baje más, se deberá abonar el mínimo estipulado.

Ésta cláusula se incluía de forma habitual y sistemática en las hipotecas con el tipo de interés variable, que son la mayoría de las que se firman en nuestro país.

 

 2. ¿Cómo puedo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

La forma más segura y fácil de saberlo es mirando la escritura de la hipoteca, en el apartado de intereses. Si tenemos cláusula suelo estipulará que el interés en ningún caso podrá bajar de un porcentaje especificado.

También podemos mirar el último recibo abonado de la hipoteca. Cuando el tipo de interés, que se ha pagado, no sea igual a la suma del Euríbor más el diferencial pactado, tendremos cláusula suelo.

 

 3. ¿Puedo reclamar?

La respuesta es sí. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminó en una sentencia que esta cláusula era abusiva. Las consecuencias de esto implican que dicha cláusula nunca ha existido y se elimina del contrato, por lo que se restablece la situación de hecho y derecho del consumidor, como si nunca hubiera existido. Según esta definición, al considerarse que nunca ha existido, el TJUE establece en su sentencia, que la reclamación comportará efectos retroactivos. Es decir, que el banco deberá abonar el importe correspondiente desde el momento en que se firmó la hipoteca.

El día 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo (TS) limitó la retroactividad que había sentenciado el TJUE, para reducir el gasto bancario que supondría el devolver todas las cantidades desde el inicio. Por lo tanto, el TS fija la retroactividad hasta el 9 de mayo de 2013. Es decir, interpuesta la demanda y estimando la sentencia pertinente, se dejará de abonar la cuantía estipulada por la cláusula suelo y se abonará la que corresponda al tipo de interés del Euríbor en ese momento. Y la cuantía a devolver por la entidad bancaria se limitaría hasta la fecha de la sentencia del TS (9 de mayo de 2013).

Obviamente, la retroactividad afectará directamente a la cuantía a percibir, de ser declarada nula la cláusula suelo. Por lo general, nuestros Tribunales obedecen las directrices del TS, sin embargo, se han dado casos, en los que un tribunal de primera instancia ha desobedecido estas directrices para otorgar la total retroactividad. Por lo que, es aconsejable que en la demanda se pida toda la cuantía posible, desde el inicio del préstamo hipotecario.

 

4. ¿Qué debo hacer para reclamar?

Los bancos no están obligados a devolver de oficio lo percibido por la cláusula suelo, por lo que se le deberá reclamar, y normalmente, se deberá acudir a la vía judicial.

En primer lugar, se debe intentar requerir al banco, que en ocasiones funciona,

Devolución dinero

Devolución dinero

como con el BBVA, pero no en la mayoría de casos. Es aconsejable requerir siempre en primer lugar al banco, por si nos conceden la devolución.

En caso de haber negativa o de no haber respuesta, se deberá acudir a la vía judicial. Para ello, lo más aconsejable es contratar los servicios de un abogado especialista en estos temas para obtener la declaración de la nulidad de la cláusula. Para saber la cuantía a devolver por el banco, lo mejor es acudir a un experto para que calcule cuánto es el importe exacto.

Hay que tener en cuenta que la reclamación judicial tardará como mínimo 6 meses en resolverse y que una vez estimada, el banco suele devolver el dinero mediante un ingreso en la cuenta.

 

5. ¿Tributan las devoluciones por cláusula suelo?

La respuesta es sí, pero con matices. Es decir, recibir la devolución de la cláusula suelo no significa que se obtenga un incremento patrimonial, ya que, para que nos entendamos, este dinero ya nos pertenecía. Sin embargo, si nos hemos deducido en el IRPF esos intereses, ya sea como rendimientos del capital inmobiliario o gastos deducibles de una actividad económica, habremos conseguido una ventaja fiscal por pagar ese gasto. Así pues, una vez nos devuelvan lo que nos han cobrado por la cláusula suelo, ya no tendremos ese gasto. Es por eso que se tiene que presentar una declaración complementaria para eliminar el gasto del rendimiento declarado.

 

Visto en: http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2017/01/05/224789.php?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=eroski-consumer%2Festandar