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Reducciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Al comprar una vivienda, el comprador deberá abonar a Hacienda el llamado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). La cuantía de este impuesto es un 10% del valor de compra del inmueble. Sin embargo, hay varios supuestos en los puede dar lugar a reducciones del tipo.

 

  • Transmisión de un inmueble que deba constituir la vivienda habitual de una familia numerosa: 5%

Para que se pueda aplicar este tipo reducido, deberán cumplirse simultáneamente una serie de requisitos:

  1. El sujeto pasivo (el obligado a pagar el impuesto) debe ser miembro de la familia numerosa.
  2. Que la suma de las bases imponibles totales, menos los mínimos personales y familiares, correspondientes a los miembros de la familia numerosa en la última declaración de la Renta, no debe superar los 30.000€. A estos 30.000€ se le sumarán 12.000€ por cada hijo que exceda del número de hijos (3) que la legislación estipule como mínimo para ser familia numerosa.

    Familia

 

 

  • Transmisión de un inmueble que deba constituir la vivienda habitual del contribuyente que tenga la consideración legal de persona con disminución física, psíquica o sensorial, o cuando esta circunstancia concurra en alguno de los miembros de la unidad familiar del contribuyente: 5%

Esta disminución tiene como requisito que la suma de las bases imponibles totales, menos los mínimos personales y familiares, correspondientes a los miembros de la unidad familiar en la última declaración de la Renta no exceda de 30.000€.

Además, hay que tener en cuenta que se consideran personas con disminución las que tengan la consideración legal de persona con discapacidad en grado igual o superior al 65%.

En el momento de presentar la liquidación del impuesto, el contribuyente deberá aportar la justificación documental adecuada sobre el grado de discapacidad y el cumplimiento del requisito relativo al límite de las bases imponibles.

 

  • Transmisión de un inmueble que deba constituir la vivienda habitual del sujeto pasivo que en la fecha de devengo del impuesto tenga 32 años o menos, siempre que la base imponible total, menos el mínimo personal y familiar, en su última Renta no supere los 30.000 euros: 5%

Visto en: https://www.ineaf.es/divulgativo/sistema-tributario/itp-ajd/impuesto-sobre-transmisiones-patrimoniales-y-actos-juridicos-documentados-tpo-cataluna

 

Plusvalía municipal: ¿Cómo calcular el impuesto?

El nombre del impuesto es “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU). Por lo que el mismo nombre indica que se deberá abonar cuando en una transacción se haya producido un incremento del valor del terreno. Es decir, entre que se adquirió y se vendió. Por lo que, si no hay ganancia, no hay plusvalía, aunque en la realidad no es así.

Con la crisis, muchos inmuebles se venden y se han vendido por debajo del valor de la compra, pero en estos casos, los Ayuntamientos siguen recaudando el impuesto. Esto es debido a que toman como base el valor catastral del suelo, por lo que, tomando esta medida, siempre habrá plusvalía, independientemente de que el valor real del inmueble no se haya incrementado.

Datos a tener en cuenta para el cálculo de la plusvalía

  • El valor catastral del suelo: se puede adquirir del recibo del IBI o en el Catastro.
  • El número de años transcurridos: desde la fecha de adquisición del inmueble hasta la transmisión.
  • La ubicación de la vivienda: todo depende de la ordenanza fiscal que regula el impuesto del municipio en que se encuentre el inmueble.

Con estos datos, y teniendo en cuenta el coeficiente de incremento o la tasa de revalorización (los máximos suelen estar en el 3,5%), y el tipo impositivo establecido por el ayuntamiento (máximo 30%), se calcula el importe a pagar. Algunos municipios tienen reducciones según el caso.

Tanto el coeficiente de incremento como el tipo impositivo establecido por el Ayuntamiento irán en función de los años que se ha tenido en propiedad el inmueble. Cuantos más años hayan transcurrido desde la compra a la transmisión, más alto será el impuesto. Hay que tener en cuenta que sólo aumentará hasta los 20 años. Una vez transcurridos los 20 años el impuesto ya no aumentará por el transcurso del tiempo.

Depende de cada Ayuntamiento

Ya que cada Ayuntamiento tiene su ordenanza al respecto, lo mejor es entrar en la página web de el tuyo e introducir los datos pertinentes. Automáticamente calculará la cantidad a pagar.

Actualmente la fórmula para calcular la plusvalía municipal es tener en cuenta el valor catastral del suelo, no el valor de la compra y la venta de la vivienda.

Visto en: https://www.fotocasa.es/blog/compraventa/calcular-la-plusvalia

 

Comprar vivienda para después alquilarla es hoy un 33% más rentable

Comprar para alquilar hoy una vivienda en España es un 33% más rentable que hace un año. Según un estudio realizado por Idealista, el rendimiento de la inversión en vivienda residencial para ponerla en alquiler se ha incrementado en un 7,3% en el segundo trimestre de 2017 -dos puntos porcentuales más que el año pasado-. Por lo tanto, la inversión inmobiliaria sigue ofreciendo tasas de rentabilidad que triplican la de los Bonos del Estado a 10 años.

Este estudio relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta. La rentabilidad que tiene la inversión en viviendas para ponerlas en alquiler se ha incrementado hasta el 7,3% -el año pasado era del 5,5%- debido a la fuerte demanda de alquileres en España.

Vivienda

Todo ello, supone un aumento del 33% en tan solo un año. Las Palmas de Gran Canaria es la más rentable, con un 8%, después Lleida (7,7%), Huelva y Alicante (6,8%). En Barcelona (5%) es más baja que en Madrid (5,8). Y las capitales menos rentables son San Sebastián (3,9%), Ourense y A Coruña (4%).

Garajes

Los garajes son el producto inmobiliario menos rentable. La ciudad dónde son más rentables son Las Palmas de Gran Canaria (8,4%), Murcia (5,9%), Girona (5,4%) y Santa Cruz de Tenerife (5%). Las capitales dónde es menos rentable alquilar un garaje son Salamanca (2,3%), Barcelona (2,6%). Por lo general, los garajes son la peor inversión con un 4,6% de rentabilidad.

Locales comerciales

En cambio, los locales comerciales se mantienen como la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar un local en España para alquilarlo tiene una rentabilidad bruta del 8,2% -el año pasado de 7,6%-. Las ciudades españolas dónde es más rentable comprar un local para alquilarlo son Córdoba y Zaragoza (9,1%), Huelva (9%), Málaga (8,9%) y Las Palmas de Gran Canaria (8,8%). Las menos rentables son Palencia (5,1%), Castellón (5,6%) y Jaén (5,9%).

En conclusión, el producto inmobiliario más rentable para adquirir son los locales inmobiliarios y las viviendas. Por el contrario, los garajes no son tan buena inversión como el resto.

 

Visto en: http://www.20minutos.es/noticia/3096317/0/rentabilidad-compra-vivienda-alquilar-aumenta-33-2017/#xtor=AD-15&xts=467263

La anulación del impuesto de plusvalía municipal

La anulación del impuesto de plusvalía municipal

El Tribunal Constitucional (TC) ha considerado que el impuesto de plusvalía municipal vulnera el principio constitucional de capacidad económica, ya que no está vinculado a la existencia de un incremento real del valor del bien, sino a la mera titularidad del terreno durante un periodo de tiempo.

El TC ha expuesto que el impuesto es legal siempre y cuando no grave actos o hechos que no sean exponentes de una “riqueza real o potencial”. Es decir, siempre que haya habido un beneficio patrimonial. La misma Ley Reguladora de las Haciendas Locales estipula que el objeto de la plusvalía municipal es el incremento del valor que pudieran haber experimentado los terrenos con el paso del tiempo. Sin embargo, el gravamen no se vincula necesariamente a la existencia de ese incremento, sino a la mera titularidad del terreno durante un periodo de tiempo, entre 1 y 20 años.

Por lo tanto, basta con ser titular de un terreno de naturaleza urbana para que se dé esta circunstancia. Es decir, solo el hecho de haber sido titular de un terreno de naturaleza urbana por un periodo de tiempo implica necesariamente el pago del impuesto, incluso cuando no se ha producido un incremento del valor del bien, habiéndose producido, por el contrario, un decremento del valor.

Por todo ello, el TC ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos que regulan el impuesto, sólo cuando se vulnere el principio constitucional de capacidad económica. Por lo que, el impuesto se podrá seguir aplicando en aquellos casos en los que si que hubiera habido un incremento del valor del bien.

Retroactividad:

Es necesario distinguir entre los supuestos de autoliquidación y liquidación.

Autoliquidación: cuando el propio contribuyente presenta el impuesto y calcula la cuantía a pagar.

Liquidación: cuando el contribuyente informa al Ayuntamiento de que se ha producido el hecho imponible del impuesto y es la propia administración quien inicia de oficio una liquidación indicando el periodo de pago y la cuantía.

En los casos de autoliquidación, el plazo para instar la devolución del impuesto es de 4 años desde que se hizo efectivo el pago.

En cambio, en casos de liquidación será de un mes desde que se notificó el acto.

 

Pasos para reclamar:

  1. Pagar. Siempre hay que pagar primero, y después se reclama, para evitar sanciones.
  2. Solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos. Hay que presentar la solicitud y hacer constar el importe satisfecho.

NO SIEMPRE hay que reclamar. Hay que tener en cuenta los gastos del juicio, por lo que, se recomienda que si la cantidad que se reclama de plusvalía es inferior a 5.000€. En todo caso, habría que estudiar en cada caso si sale rentable.

  1. Ya se ha abierto la vía administrativa, por lo que la Administración tendrá que contestar dándonos un plazo para interponer recurso de reposición y la reclamación económico administrativa.
  2. Si es desfavorable, que es lo habitual, entonces se deberá iniciar el procedimiento judicial. El plazo es de DOS meses para interponer recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia correspondiente.

 

Visto en: http://www.elmundo.es/economia/2017/05/17/591c2fe1e2704ee0458b45cf.html

 

 

Certificado Energético: ¿cuánto se tarda en conseguirlo?

Certificado Energético: ¿cuánto se tarda en conseguirlo?

Tanto para vender como alquilar nuestra vivienda necesitaremos un certificado energético. Este documento es obligatorio, y es necesario tener la etiqueta energética antes de poner los anuncios de la venta o el alquiler. Así que todos nos preguntamos ¿en cuánto tiempo puedo obtener el Certificado?

¿Cuánto tardaré en ponerme en contacto con un profesional?

Hay que ponerse en contacto con un profesional para que nos haga el trámite. Esto es muy sencillo, ya que en la era en la que vivimos Internet nos lo facilita. Puede tratarse de un profesional independiente o trabajar en una empresa, incluso acudiendo a una agencia inmobiliaria, ellos se encargan de contactar con el profesional. Deberá ser un arquitecto o ingeniero (técnicos o superiores).

El tiempo que se tardará en ponerse en contacto con un profesional será lo que tardemos en buscar por Internet o en ponernos en contacto con alguno. Se acordará día y hora para visitar la vivienda.

¿Cuánto se tarda en hacer la visita y empezar el trámite?

La visita de la vivienda suele realizarse en la misma semana en que te pones en contacto con el profesional, ya que el obtener el certificado energético es una necesidad urgente. Una vez está hecha la visita y ya se han recabado todos los datos pertinentes, el profesional deberá ir a su estudio a realizar el documento del certificado energético, que puede tardar un día o dos en terminarlo.

¿Cuánto tiempo cuesta registrarlo y que entreguen la documentación?

Certificado Energético: etiqueta

Certificado Energético: etiqueta

Cuando ya está hecho el certificado energético, el profesional tendrá que registrarlo en el organismo competente de la comunidad para que sea oficial. En Cataluña este organismo es el Instituto Catalán de Energía, además en algunas comunidades autónomas, como Cataluña esta inscripción se puede hacer online, por lo que será un trámite rápido. En otras comunidades es presencial, lo que se tardará más tiempo en hacer la inscripción ya que se deberá hacer en días laborables y dentro del horario de apertura del organismo competente.

Registrado el certificado energético, recibiremos el justificante y con ese documento y el certificado energético ya podemos anunciar la vivienda y realizar la venta o el alquiler.

Lo más normal es obtener el certificado y el justificante de registro en un plazo de entre uno y cinco días. No obstante, puede tardar más tiempo dependiendo de los fines de semana y los días festivos.

¿Cuándo tendré la etiqueta energética?

Una vez el certificado ha sido registrado, el órgano dependiente del ministerio de industria emitirá una etiqueta energética, que es la que deberá constar en el anuncio de la vivienda, junto con la calificación energética que se le ha dado al inmueble.

Esta etiqueta puede ser entregada en el momento del registro o bien, se deberá esperar 48 horas. En Aragón este plazo puede llegar a alargarse entre 2 y 6 meses.

 

Visto en: http://www.fotocasa.es/blog/hogar/energia/cuanto-tarda-certificado-energetico

 

Cédula de habitabilidad: 4 cosas que debes saber

Cédula de habitabilidad: 4 cosas que debes saber

Cédula de habitabilidad: 4 cosas que debes saber

 

¿Qué es?

La cédula de habitabilidad es el documento que asegura  que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y estabilidad fijados por Decreto y que es apta para ser destinada a un hogar. Estos requisitos son los siguientes:

  1.  Las viviendas tienen que tener unas dimensiones mínimas, por debajo de las cuales no se considerarían habitables. Por ejemplo en Cataluña la dimensión mínima esta catalogada en 36m².
  2.  La vivienda tiene que tener una serie de compartimentos como un equipo de cocina, un baño o una sala de estar-comedor.
  3.  Deberán cumplir la normativa en materia de sostenibilidad y eficiencia energética.
  4.  El cuarto de baño debe permanecer inalterable e independiente. Asimismo los espacios dedicados a las habitaciones tienen que reunir las condiciones necesarias para que puedan ser independizados.
  5.  Las habitaciones tienen que tener un acceso propio y no tener que depender del acceso desde otras habitaciones contiguas.
  6. La vivienda debe tener unas dimensiones mínimas en cada uno de sus espacios y elementos que la componen como las puertas, las habitaciones o los pasillos.
  7.  La vivienda también deberá tener una altura mínima en cada una de sus estancias.
  8. Todas las viviendas deben tener una fachada que comunique con el exterior y proporcione luz y ventilación.
  9. Los espacios de uso común tienen que tener unas dimensiones especificas, con objeto de que el número máximo de personas que la vivienda este capacitada para albergar pueda disponer de una movilidad óptima.
  10. La dimensión de las habitaciones también esta regulada por la normativa para impedir la creación de espacios excesivamente reducidos.
  11.  Las habitaciones y los espacios de uso común han de disponer de luz y ventilación del exterior.
  12. Las habitaciones también deberán de tener dentro de su espacio asignado un lugar para almacenaje (armarios, mesillas…).
  13. Los aparatos destinados a la higiene deberán incluirse dentro del cuarto de baño, a excepción del lavamos que puede ser colocado fuera de éste. Además, el número de estos aparatos tendrá que ser proporcional al número de habitaciones que posea la vivienda.
  14. En consonancia con la Ley de accesibilidad también se precisa de espacio para lavar la ropa.
  15. Se ha de disponer de un espacio para colocar un tendedero.
  16. No pueden faltar servicios como el agua, gas y electricidad.
  17.  La vivienda ha de estar debidamente protegida mediante barandillas u otros elementos en las zonas que sea preciso.

Visto en: https://w30.bcn.cat/APPS/portaltramits/portal/channel/default.html?&stpid=19970000509&style=empresa&language=es#potfertit

 

¿Dónde conseguirla?

Se puede conseguir mediante un colegio de arquitectos técnicos y/o acudiendo al ayuntamiento. Es necesario ir con la documentación necesaria para su trámite. El propietario, administrador o representante autorizado es quien puede tramitar la cédula de habitabilidad.

Para solicitar la Cédula de Habitabilidad de una vivienda usada es necesario presentar un Certificado de Habitabilidad emitido por un técnico competente  y  visado por el colegio correspondiente.

En el caso de las viviendas construidas con posterioridad al 11 de Agosto de 1984 que dispongan de cédula de habitabilidad de obra nueva (o de primera ocupación) caducada, no será necesaria la aportación de más documentación que el Certificado de Habitabilidad.

En el caso de las viviendas construidas antes del 11 de Agosto de 1984, dispongan o no de cédula previa caduca, se nos deberá aportar también la escritura de compraventa, nota simple, certificación registral , certificado municipal, etc., donde quede justificada la antigüedad como uso de vivienda.

Visto en: http://www.habitabilidadcedula.es/Cedula-Habitabilidad-Documentacion.html y http://www.bcnarquitectura.es/barcelona/cedula-de-habitabilidad

 

¿Qué viviendas la necesitan?

Cédula de habitabilidad: 4 cosas que debes saber

Cédula de habitabilidad: 4 cosas que debes saber

La superficie mínima que deben tener las viviendas usadas para poder obtener la cédula de habitabilidad es de 20m².

Excepcionalmente, se admiten viviendas con una superficie útil mínima de entre 15m² y 20m² que hayan sido construidas con licencia de obras solicitada antes del 1 de febrero de 1984 y que dispongan de cédula de habitabilidad vigente obtenida antes de la entrada en vigor del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, sobre las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.

Asimismo todos los propietarios que quieran vender o alquilar su vivienda necesitarán obligatoriamente tener este documento. Ya que según el artículo 26.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, es necesario que las viviendas dispongan de cédula en el momento en que se produzca su transmisión entre personas , alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones.

Se deberá pedir si han transcurrido 10 años, desde la adquisición, si se trata de obra nueva. En cambio, si se trata de un inmueble de segunda mano, la cédula habrá caducado si han transcurrido 15 años desde la adquisición de la vivienda o renovación de la cédula.

Visto en: http://www.habitabilidadcedula.es/Cedula-Habitabilidad-Superficie.html

 

¿Cómo conseguirla?

El primer paso para obtener la cédula de habitabilidad de una vivienda usada es ponerse en contacto con un técnico competente (arquitecto técnico o aparejador) para que inspeccione la vivienda y emita un certificado de habitabilidad, garantizando que la vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad y solidez fijados por la normativa vigente.

Una vez obtenido este certificado, se ha de tramitar en la Administración la solicitud de la cédula de habitabilidad. El actual modelo de certificado de habitabilidad hace también las funciones de solicitud.

Y finalmentees la Administración quien otorga o deniega la concesión de la cédula de habitabilidad.

El precio de obtener la cédula de habitabilidad, tratándose de viviendas de obra nueva es de 39€. Y de segunda mano es de 18€.

Visto en: http://www.habitabilidadcedula.es/Cedula-Habitabilidad-Obtener.html

 

 

 

 

 

 

Devolución de los gastos de la escritura de hipoteca

Devolución de los gastos de la escritura de hipoteca

Devolución de los gastos de la escritura de hipoteca

Una sentencia del Tribunal Supremo ha declarado nulos varios de los gastos pagados por los hipotecados y abre las puertas para que los consumidores puedan recuperarlos. Por lo tanto, se puede reclamar los gastos de notaría y de registro, entre otros. Para exigirlos, conviene acudir en primer lugar al servicio de atención al cliente de la entidad bancaria, y en caso de no obtener respuesta satisfactoria, recurrir a los tribunales.

 

¿Que ha cobrado el banco y no debería haberlo hecho?

Cuando se constituye una hipoteca, es habitual que la entidad bancaria cargue sobre el cliente todos los gastos que se derivan de la escritura del préstamo. En general, cobra al consumidor gastos como la factura del notario, la del registro de la propiedad, los gastos de la gestoría que tramita la escritura, el recibo de tasación del piso o el impuesto de actos jurídicos documentados.

La mencionada sentencia del Supremo afirma que no se ha procedido correctamente y que es el banco el que debe hacerse cargo de estos gastos. El motivo de esto es que, la entidad bancaria es la parte que tiene más interés en hacer la escritura del préstamo con garantía hipotecaria, ya que es la que presta el dinero. Además de eso, el arancel de notarios y registradores expresa que quien tiene la obligación de pago es la persona o entidad a cuyo favor se inscribe un derecho o quien solicita una certificación, es decir, la entidad bancaria, ya que es la beneficiada de realizar el préstamo con garantía hipotecaria.

 

¿Cómo se si me han cobrado de más?

Debemos leer la escritura del préstamo hipotecario y localizar una cláusula dónde se estipule que todos los gastos derivados de la escritura del préstamo con hipoteca correrán a cargo del cliente.

Devolución de los gastos de la escritura de hipoteca

Devolución de los gastos de la escritura de hipoteca.

 

¿Quién puede reclamar estos gastos?

Se puede reclamar siempre que se tenga la hipoteca vigente o si el último abono se hizo dentro de los cuatro años anteriores a la fecha de la sentencia, es decir, si se terminó de pagar después del 23 de diciembre de 2011.

 

 

 

 

 

Pasos para reclamar

Después de comprobar que en la escritura aparece la cláusula estipulando que el cliente deberá correr con esos gastos, lo primero que se debe hacer es acudir al defensor del cliente de la entidad bancariacon la que se tiene la hipoteca. Es necesario, en todos los casos que se la persona la que haga la reclamación

Lo más habitual es que la entidad bancaria no tiene en consideración la reclamación. Si esto pasa, cuando hayan transcurrido dos meses sin respuesta, o si ha sido negativa, se puede proceder a la reclamación judicial.

Para efectuar la reclamación judicial con éxito será necesario aportar una copia de las facturas abonadas al notario, registro, gestoría, tasación e impuestos, y la escritura del préstamo. Si no se dispone de estos documentos, es preciso obtener duplicados para poder reclamar.

Judicialmente se deberá solicitar la nulidad de la cláusula por ser abusiva y que restituyan los gastos pagados. No obstante, no todo el mundo puede reclamar la misma cuantía, pues este importe varía según el importe del préstamo. Además, también puede depender de la comunidad autónoma en que se localice el inmueble hipotecado.

 

¿Cómo tributa lo que devuelve el banco?

Una vez estimada la demanda por un tribunal hay que declara la cantidad que se percibe en el IRPF. Si el contribuyente se deduce estos gastos porque formaban parte de la deducción por vivienda habitual, se deberá realizar una declaración complementaria para minorar el importe de lo que se ha deducido.

 

Visto en: http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2017/01/19/224867.php?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=eroski-consumer%2Fvivienda

Cláusula suelo: 5 cosas que debes saber

Cláusula suelo: 5 cosas que debes saber

 

  1. ¿Qué es la cláusula suelo?

La cláusula suelo consiste en una condición estipulada por el banco que impide que los hipotecados puedan beneficiarse de la caída del Euríbor mensualmente. Supone un límite al tipo de interés mínimo que se debe pagar, aunque el tipo baje más, se deberá abonar el mínimo estipulado.

Ésta cláusula se incluía de forma habitual y sistemática en las hipotecas con el tipo de interés variable, que son la mayoría de las que se firman en nuestro país.

 

 2. ¿Cómo puedo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

La forma más segura y fácil de saberlo es mirando la escritura de la hipoteca, en el apartado de intereses. Si tenemos cláusula suelo estipulará que el interés en ningún caso podrá bajar de un porcentaje especificado.

También podemos mirar el último recibo abonado de la hipoteca. Cuando el tipo de interés, que se ha pagado, no sea igual a la suma del Euríbor más el diferencial pactado, tendremos cláusula suelo.

 

 3. ¿Puedo reclamar?

La respuesta es sí. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminó en una sentencia que esta cláusula era abusiva. Las consecuencias de esto implican que dicha cláusula nunca ha existido y se elimina del contrato, por lo que se restablece la situación de hecho y derecho del consumidor, como si nunca hubiera existido. Según esta definición, al considerarse que nunca ha existido, el TJUE establece en su sentencia, que la reclamación comportará efectos retroactivos. Es decir, que el banco deberá abonar el importe correspondiente desde el momento en que se firmó la hipoteca.

El día 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo (TS) limitó la retroactividad que había sentenciado el TJUE, para reducir el gasto bancario que supondría el devolver todas las cantidades desde el inicio. Por lo tanto, el TS fija la retroactividad hasta el 9 de mayo de 2013. Es decir, interpuesta la demanda y estimando la sentencia pertinente, se dejará de abonar la cuantía estipulada por la cláusula suelo y se abonará la que corresponda al tipo de interés del Euríbor en ese momento. Y la cuantía a devolver por la entidad bancaria se limitaría hasta la fecha de la sentencia del TS (9 de mayo de 2013).

Obviamente, la retroactividad afectará directamente a la cuantía a percibir, de ser declarada nula la cláusula suelo. Por lo general, nuestros Tribunales obedecen las directrices del TS, sin embargo, se han dado casos, en los que un tribunal de primera instancia ha desobedecido estas directrices para otorgar la total retroactividad. Por lo que, es aconsejable que en la demanda se pida toda la cuantía posible, desde el inicio del préstamo hipotecario.

 

4. ¿Qué debo hacer para reclamar?

Los bancos no están obligados a devolver de oficio lo percibido por la cláusula suelo, por lo que se le deberá reclamar, y normalmente, se deberá acudir a la vía judicial.

En primer lugar, se debe intentar requerir al banco, que en ocasiones funciona,

Devolución dinero

Devolución dinero

como con el BBVA, pero no en la mayoría de casos. Es aconsejable requerir siempre en primer lugar al banco, por si nos conceden la devolución.

En caso de haber negativa o de no haber respuesta, se deberá acudir a la vía judicial. Para ello, lo más aconsejable es contratar los servicios de un abogado especialista en estos temas para obtener la declaración de la nulidad de la cláusula. Para saber la cuantía a devolver por el banco, lo mejor es acudir a un experto para que calcule cuánto es el importe exacto.

Hay que tener en cuenta que la reclamación judicial tardará como mínimo 6 meses en resolverse y que una vez estimada, el banco suele devolver el dinero mediante un ingreso en la cuenta.

 

5. ¿Tributan las devoluciones por cláusula suelo?

La respuesta es sí, pero con matices. Es decir, recibir la devolución de la cláusula suelo no significa que se obtenga un incremento patrimonial, ya que, para que nos entendamos, este dinero ya nos pertenecía. Sin embargo, si nos hemos deducido en el IRPF esos intereses, ya sea como rendimientos del capital inmobiliario o gastos deducibles de una actividad económica, habremos conseguido una ventaja fiscal por pagar ese gasto. Así pues, una vez nos devuelvan lo que nos han cobrado por la cláusula suelo, ya no tendremos ese gasto. Es por eso que se tiene que presentar una declaración complementaria para eliminar el gasto del rendimiento declarado.

 

Visto en: http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2017/01/05/224789.php?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=eroski-consumer%2Festandar

Los gastos para comprar o vender tu vivienda

Los gastos para comprar o vender tu vivienda.

Como es bien sabido, comprar o vender una vivienda no es tarea sencilla. Es necesario tener varios factores en cuenta antes de emprender estas acciones, entre ellos los gastos e impuestos que supone.

Tanto para la parte compradora como para la vendedora, estas acciones conllevarán unos gastos inherentes. Vayamos a ver con más detalle en qué consisten.

El comprador deberá satisfacer:

  1. Gastos previos a la escritura:
  • Tasación de la vivienda: la entidad bancaria solicita una calificación hecha por un perito externo para valorar con exactitud el importe del inmueble financiado.
  • Los gastos para comprar o vender tu vivienda

    Los gastos para comprar o vender tu vivienda

    Libre de cargas: será necesario comprobar que conste en el Registro de la Propiedad que la vivienda está libre de cargas antes de conceder el crédito. En caso de que conste alguna carga, ésta se deberá cancelar para poder realizar la venta.

 

  1. Gastos de la escritura:
  • En notaría: será necesario efectuar el pago de los aranceles del notario, que están fijados por ley, y serán proporcionales al valor del inmueble.
  • De inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad: el valor varía según la localidad donde se registre la vivienda y en todo caso, será proporcional al valor escriturado.
  • Actos jurídicos documentados (AJD): varía según la comunidad autónoma y graba todos los documentos jurídicos que son necesarios para formalizar la compraventa.
  • En gestoría: en caso de contratar los servicios de un gestor para que se ocupe de los trámites para efectuar el pago de impuestos, habrá que hacer frente también al pago de los honorarios de éste.
  • Gastos de alta o cambio de titularidad de los suministros.

 

  1. Impuestos:
  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP): habrá que hacer frente en caso de tratarse de una vivienda de segunda mano. La cuantía dependerá de la comunidad autónoma oscilando entre el 5% y el 10%.
  • Impuesto sobre el valor añadido (I.V.A): en caso de que la vivienda sea de obra nueva, en lugar de satisfacer el gravamen del ITP, se deberá abonar el IVA, que será un 10% del valor escriturado.

 

  1. Gastos relativos a la hipoteca:
  • Gastos de escritura del crédito hipotecario: si la vivienda se adquiere mediante un préstamo hipotecario, el gestor bancario realizará los trámites relacionados con los pagos e impuestos que se han mencionado anteriormente. Pero, como es de esperar, esto también supone un coste. Y hay que tener en cuenta que la escritura que otorga el crédito hipotecario es un acto jurídico, por lo que se deberá abonar de nuevo el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD).

Por otro lado el vendedor deberá hacerse cargo de:

  • Plusvalía Municipal o ganancia patrimonial: la cuantía se calcula en función del valor catastral del suelo de la vivienda y se debe pagar al Ayuntamiento. En caso de tratarse de la vivienda habitual del vendedor, si en un plazo de dos años se compra otra vivienda para residir en ella quedará exento de este impuesto.

    Los gastos para comprar o vender tu vivienda

    Los gastos para comprar o vender tu vivienda

  • Impuesto de bienes inmuebles (IBI): el vendedor será el obligado a satisfacer este impuesto anualmente, aunque el inmueble se haya vendido el día dos de enero. Los años siguientes será el comprador el que se ocupe de él.
  • Gastos escritura original: en caso de que el vendedor hubiera recurrido a un préstamo hipotecario para financiar la vivienda cuando la adquirió, no será suficiente con finalizar de pagar el préstamo, sino que se deberá cancelar registralmente la hipoteca en el Registro de la Propiedad, para que conste el inmueble como libre de cargas. Por lo que habrá que hacer frente a los gastos de la cancelación y a las comisiones bancarias.
  • IRPF: en la renta del año siguiente deberá constar reflejada la ganancia patrimonial que se ha adquirido a través de la venta. Hacienda percibe entre el 18% y el 22% de esta cuantía.
  • Honorarios agencia: si se ha optado por contratar los servicios de una agencia inmobiliaria se deberán abonar los honorarios, así como los gastos derivados del Certificado de Eficiencia Energética y la Cédula de Habitabilidad.

Visto en:  http://www.20minutos.es/noticia/2918128/0/comprar-casa-gastos-impuestos-asociados/#xtor=AD-15&xts=467263

 

 

Vídeo Guía Certificación Energética en viviendas